Contratto di locazione

In questo articolo parleremo del contratto di locazione ed in particolare di quello ad uso ad uso abitativo.

Il contratto di locazione ad uso abitativo ha come oggetto un immobile che viene locato con lo scopo di essere abitato dal conduttore e dalla sua famiglia.

Tale contratto è regolato dalla Legge n. 431/1998 e, dove non abrogati gli articoli, dalla Legge n. 392/1978.

Il contratto di locazione può essere a canone libero con durata 4+4. In tal caso, le parti hanno margini più ampi e alla scadenza dei primi 4 anni il contratto si rinnova obbligatoriamente per altri 4 anni. Esso quindi continua a rinnovarsi a meno che non venga inviata una disdetta con preavviso di 6 mesi.

Il locatore può procedere a non rinnovare il contratto quando si verificano casi determinati dalla legge (ovvero nel caso in cui il locatore voglia destinare a propria residenza l’immobile oppure per i figli o per il coniuge. Altra ipotesi può esser quella di dover procedere ad una ristrutturazione dell’immobile perché gravemente danneggiato).

In questo articolo parleremo del contratto di locazione ed in particolare di quello ad uso ad uso abitativo.

Il contratto di locazione ad uso abitativo ha come oggetto un immobile che viene locato con lo scopo di essere abitato dal conduttore e dalla sua famiglia.

Tale contratto è regolato dalla Legge n. 431/1998 e, dove non abrogati gli articoli, dalla Legge n. 392/1978.

Il contratto di locazione può essere a canone libero con durata 4+4.

In tal caso, le parti hanno margini più ampi e alla scadenza dei primi 4 anni il contratto si rinnova obbligatoriamente per altri 4 anni.

Esso quindi continua a rinnovarsi a meno che non venga inviata una disdetta con preavviso di 6 mesi.

Il locatore può procedere a non rinnovare il contratto quando si verificano casi determinati dalla legge:

• il locatore vuole destinare a propria residenza l’immobile (oppure per i figli o per il coniuge);
• l’immobile è gravemente danneggiato e si deve procedere ad una sua ristrutturazione;
• se il conduttore ha la libera disponibilità di altro alloggio nello stesso Comune;
• quando il conduttore non vive stabilmente all’interno dell’immobile;
• quando il locatore ha necessità di vendere l’immobile e non ha altri immobili a disposizione da vendere.

Il contratto di locazione a canone concordato (3+2) è invece caratterizzato dall’avere: 

•  il modello del contratto è fissato secondo modelli prestabiliti;
• il canone è stabilito secondo le organizzazioni rappresentative delle parti;
• in tal caso il contratto di rinnova per altri 2 anni e di 2 anni in 2 anni salvo disdetta da inviare 6 mesi prima

Accanto a queste principali figure di contratto di locazione ad uso abitativo, abbiamo il contratto di locazione ad uso transitorio e quello per studenti universitari.

Il conduttore ha facoltà di recedere dal contratto di locazione sempre con un preavviso di 6 mesi. 

Quali sono gli oneri del locatore ?

Il locatore ha l’obbligo contrattuale di consegnare l’immobile locato in buono stato , anche di manutenzione.

Il locatore deve fornire il bene locato in modo da servire all’uso convenuto e deve garantirne il pacifico godimento durante la locazione.

Pertanto, se la cosa locata, al momento della consegna, risulta affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito (ad esempio, l’inidoneità di una casa ad essere abitata) il conduttore può domandare:

• la risoluzione del contratto, oppure
•  la riduzione del corrispettivo.

Tuttavia, per ricorrere ai due rimedi di cui sopra, occorre che i vizi non fossero da lui conosciuti o facilmente riconoscibili, usando l’ordinaria diligenza.

Il locatore deve anche occuparsi della straordinaria manutenzione.

Nel caso in cui si rendano necessarie delle riparazioni urgenti nel corso della locazione, il conduttore non può opporvisi, anche se comportano il mancato godimento del bene. Tuttavia:

-se l’esecuzione delle riparazioni si protrae per oltre 1/6 della durata della locazione o per oltre 20 giorni, il conduttore ha diritto ad una riduzione del corrispettivo.

Il caso scolastico è quello delle infiltrazioni di umidità derivanti da tubature fatiscenti che rendono inagibile l’appartamento.

Inoltre, se le riparazioni rendono inabitabile l’immobile, il conduttore può ottenere lo scioglimento del contratto.

Quali sono gli oneri del conduttore ?

Il conduttore deve prendere in consegna l’immobile ed utilizzare la diligenza del buon padre di famiglia.

Inoltre deve occuparsi della piccola manutenzione (ovvero della ordinaria manutenzione).

Infine, deve corrispondere mensilmente il canone di locazione fissato contrattualmente.

Cosa succede del caso di mancato versamento di una rata del canone di locazione ?

In caso di mancato versamento anche di una sola rata del canone di locazione, il locatore ha diritto ad intimare lo sfratto per morosità al conduttore.

Quest’ultimo chiamato in giudizio avanti il Tribunale per la convalida dello sfratto, ha comunque diritto a richiedere un termine di grazia della durata di 90 giorni entro i quali dovrà saldare i canoni di locazione con corrisposti oltre quelli maturandi e gli interessi.

In caso contrario, il Giudice convaliderà lo sfratto e si procederà con separato decreto per l’ingiunzione di pagamento dei canoni non corrisposti.